La création d’une Société Civile Immobilière se présente comme l’option idéale pour créer un patrimoine familial ou percevoir des revenus locatifs. Cependant, avant d’arriver à ce stade, il faut être en mesure de financer l’achat du bien immobilier indispensable à la mise en place de la SCI. À moins d’être immensément riche, il vous faudra avoir recours à l’une de ces astuces pour avoir le financement nécessaire pour concrétiser votre projet.
Faire un prêt au nom de la SCI
La Société Civile Immobilière, dès sa création, peut demander auprès d’une banque un emprunt pour finaliser l’achat d’un bien immobilier dont elle sera propriétaire. Cependant, il faut savoir qu’en tant que SCI vous ne pourrez pas bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt à taux zéro. Ces derniers sont affectés à l’acquisition des biens immobiliers qui serviront de résidence principale.
Il en est de même pour la SCI familiale qui cherche un financement pour l’achat d’un logement pour y vivre à temps plein. Vous ne serez pas reconnu comme étant directement le propriétaire du bien acheté. Aussi, vous ne pourrez pas bénéficier d’emprunt à taux spécifique, car les taux qui vous seront appliqués seront ceux liés à un crédit classique.
Conditions à remplir et évaluation de la capacité d’emprunt
Si malgré tout vous décidez de demander un emprunt au nom de la SCI, c’est le gérant qui effectuera toutes les démarches auprès de la banque. Celle-ci a l’obligation d’étudier avec attention la situation personnelle de chaque associé avant d’accorder le prêt. Le but de cette démarche est d’évaluer efficacement la capacité d’emprunt et de remboursement de la société.
Avant de donner son accord pour le crédit, la banque peut exiger la souscription à une assurance décès-invalidité par chacun des associés de la SCI. En ce qui concerne le remboursement, il peut être réglé par les loyers perçus si le bien est destiné à être loué. Le prêt peut aussi être remboursé par les apports en compte courant.
Les garanties nécessaires pour un emprunt au nom de la SCI
Lors de la demande de prêt, n’oubliez pas qu’en cas d’incapacité de remboursement de SCI la banque est en droit de prendre des mesures particulières. C’est d’ailleurs pour éviter cela, qu’elle exige dès le départ certaines garanties. Il peut s’agir :
- d’un cautionnement solidaire des associés où chaque associé s’engage à rembourser intégralement le crédit et le recouvrement se fera en proportion de la part sociale de chacun d’eux ;
- d’une hypothèque sur le bien immobilier acheté, ce qui signifie que le bien peut être saisi et vendu si le prêt n’est pas remboursé ;
- d’un privilège de prêteur de deniers, donnant à la banque la possibilité de se faire rembourser en priorité même si vous avez d’autres prêts ou dettes à régler.
Il peut aussi s’agir d’une caution des associés. Elle doit être solvable et destinée à ceux qui ont les ressources nécessaires pour rembourser le prêt.
Opter pour l’emprunt personnel des associés
Pour financer leur SCI, les associés peuvent contracter un emprunt personnel et le reverser à la société. Dans ce cas, ils doivent réaliser en leur nom propre la formalité nécessaire pour l’obtention du financement. Comme pour le prêt immobilier personnel, c’est à la banque de déterminer vos capacités d’emprunt ainsi que le montant qu’elle vous accordera. Elle se basera sur vos revenus personnels pour le faire. Ne vous attendez donc pas à bénéficier du même montant. En outre, dans le souci de se protéger, l’organisme bancaire vous demandera des garanties de remboursement sur le patrimoine de l’associé.
Une fois le prêt obtenu, les associés ont le choix entre deux options pour le réserver à la SCI. Ils peuvent en premier lieu opter pour un apport en numéraire qui leur permet de recevoir des parts sociales proportionnellement à la valeur de leur apport. En second lieu, ils peuvent choisir de verser le prêt à travers des apports en comptes courants d’associés.
C’est une forme d’emprunt que chaque associé doit faire au profit de la société, ce qui implique que vous devez vous servir de vos revenus personnels pour le remboursement. Vous pouvez toutefois utiliser la somme que la SCI vous doit à la place de l’apport en compte courant. Il est aussi possible d’utiliser le montant des revenus fonciers annuellement perçu. Il est aussi recommandé d’établir une convention de compte courant pour déterminer la durée du prêt et les modalités de remboursement.
Faire financer la SCI par les associés eux-mêmes
Ce mode de financement de la SCI est très rare. Il n’est en effet pas fréquent de voir des associés acheter avec leurs propres fonds un bien immobilier lors de la création d’une SCI. Cependant, il s’agit d’une option de financement à ne pas négliger.
Plus connu sous l’appellation d’apport en capital, le financement de la SCI par les associés peut se faire en nature ou par des apports en numéraire. Vous êtes libre de choisir l’option qui vous convient le mieux même si les modalités sont dans leur intégralité définies par les associés.
En outre, la loi n’exige pas un montant minimum ni maximum pour l’établissement du capital social de la SCI. C’est une procédure assez flexible qui ne vous oblige pas à déposer auprès du CFE, une attestation de dépôt de fonds, au moment de l’immatriculation de la société. De même, rien ne vous oblige à donner la totalité de la somme de votre contribution. En optant pour les apports en numéraire, vous avez la possibilité de constituer le capital par une libération partielle.
Par ailleurs, pour des questions de droits de succession, les associés mariés sous la communauté de biens sont tenus d’informer leur conjoint. Cette condition est obligatoire pour ceux qui souhaitent opter pour l’apport en numéraire.
Les avantages et les inconvénients de chaque option de financement
Le choix du mode de financement d’une SCI dépend en grande partie des objectifs que vous souhaitez atteindre. Les associés ont donc le choix entre plusieurs options, chacune offrant ses avantages et ses inconvénients.
Si vous optez pour un prêt bancaire, cela peut s’avérer être une option intéressante car les taux d’intérêts sont actuellement assez bas. La durée de remboursement est généralement longue, ce qui permet de réduire les mensualités à payer. Toutefois, il faut noter que les banques peuvent être très exigeantes sur certains points, comme la solvabilité ou l’endettement du demandeur.
L’autre avantage avec le prêt bancaire est qu’il n’y a pas besoin d’un apport personnel important venant des associés. De ce fait, cela évite aux investisseurs particuliers de mobiliser toutes leurs économies dans cette opération immobilière.
En revanche, si vous choisissez l’apport personnel pour financer votre SCI, vous disposez alors d’une certaine souplesse et liberté dans vos décisions puisque la somme ainsi obtenue ne sera pas soumise à des impératifs contractuels contraignants. Vous devez préciser que l’investissement en immobilier nécessite souvent un capital relativement conséquent et que tous les épargnants ne disposent pas nécessairement des sommes requises pour mener à bien leur projet immobilier.
Il est aussi possible de faire appel au crowdfunding qui consiste à collecter auprès du public une petite somme d’argent pour réaliser un projet. Cette option est très pratique pour les projets de faible envergure et permet de bénéficier d’un financement participatif tout en créant une communauté autour du projet.
Le crowdfunding peut s’avérer être risqué car il n’y a pas toujours de garantie sur la réussite du projet. Si votre entreprise ne réussit pas à atteindre l’objectif fixé par les investisseurs, vous devrez alors rembourser tous les fonds collectés sans que cela n’ait généré aucune rentrée d’argent dans votre SCI.
La location-vente est aussi une autre option envisageable qui permet aux associés de louer le bien immobilier qu’ils souhaitent acquérir avant d’en faire l’acquisition définitive. Ce mode de financement offre certains avantages non négligeables tels que la possibilité pour des particuliers disposant de revenus modestes ou irréguliers d’accéder à la propriété immobilière via un bail avec option d’achat.
En revanche, la location-vente comporte aussi quelques inconvénients, notamment au niveau financier, puisqu’elle implique souvent des frais supplémentaires (frais notariés, loyers…) qui peuvent alourdir considérablement le coût total du bien immobilier à acheter.
Les alternatives au financement traditionnel pour une SCI : crowdfunding, investisseurs privés, etc
En dehors des modes de financement traditionnels tels que le prêt bancaire ou l’apport personnel, il existe d’autres alternatives pour financer une SCI. Ces options peuvent être particulièrement intéressantes si vos ressources financières sont limitées.
Le crowdfunding immobilier est l’une des solutions les plus populaires aujourd’hui. Cette méthode consiste à collecter des fonds auprès d’un grand nombre de personnes via une plateforme en ligne dédiée à cet effet, afin de financer un projet immobilier.
Les investisseurs qui souhaitent participer au crowdfunding immobilier peuvent choisir entre différents projets immobiliers proposés sur la plateforme selon leur rentabilité attendue et leur niveau de risque. C’est généralement le porteur du projet (la SCI dans notre cas) qui fixe sa durée et son taux d’intérêt.
L’avantage principal du crowdfunding immobilier est qu’il permet aux particuliers d’investir dans un secteur attractif avec des montants relativement modestes sans avoir besoin d’un gros apport initial. Toutefois, cette option peut comporter certains risques tels que le non-remboursement total ou partiel des sommes investies s’il y a faillite du promoteur.
Pour ceux qui disposent déjà d’une certaine expérience en matière immobilière et/ou d’un réseau important, les investisseurs privés constituent aussi une source potentielle de financement pour votre SCI. Effectivement, ces derniers sont souvent à la recherche de projets rentables à soutenir et n’hésitent pas à injecter quelques centaines voire milliers d’euros dans un projet immobilier prometteur.
Pour convaincre les investisseurs privés de financer votre SCI, vous devrez leur présenter un dossier complet et transparent. Celui-ci doit inclure la présentation du projet, le business plan détaillé ainsi que les modalités précises de remboursement des investissements réalisés.
Une autre alternative consiste à opter pour la location-vente. Cette méthode permet à la SCI de vendre son bien immobilier au locataire en place moyennant des versements échelonnés sur plusieurs années. Le montant total de ces paiements correspondra alors au prix convenu entre les parties.
L’avantage principal de cette option est qu’elle permet aux particuliers disposant d’un revenu modeste ou irrégulier d’accéder plus facilement à la propriété immobilière via un bail avec option d’achat. Il faut aussi prendre en compte certains inconvénients tels que les frais supplémentaires engendrés par ce mode de financement (frais notariés…) ainsi que le risque du non-respect par l’acheteur des termes contractuels liés à cette location-vente.
