La création d’une Société Civile Immobilière se présente comme l’option idéale pour créer un patrimoine familial ou percevoir des revenus locatifs. Cependant, avant d’arriver à ce stade, il faut être en mesure de financer l’achat du bien immobilier indispensable à la mise en place de la SCI. À moins d’être immensément riche, il vous faudra avoir recours à l’une de ces astuces pour avoir le financement nécessaire pour concrétiser votre projet.
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Faire un prêt au nom de la SCI
La Société Civile Immobilière, dès sa création, peut demander auprès d’une banque un emprunt pour finaliser l’achat d’un bien immobilier dont elle sera propriétaire. Cependant, il faut savoir qu’en tant que SCI vous ne pourrez pas bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt à taux zéro. Ces derniers sont affectés à l’acquisition des biens immobiliers qui serviront de résidence principale.
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Il en est de même pour la SCI familiale qui cherche un financement pour l’achat d’un logement pour y vivre à temps plein. Vous ne serez pas reconnu comme étant directement le propriétaire du bien acheté. Aussi, vous ne pourrez pas bénéficier d’emprunt à taux spécifique, car les taux qui vous seront appliqués seront ceux liés à un crédit classique.
Conditions à remplir et évaluation de la capacité d’emprunt
Si malgré tout vous décidez de demander un emprunt au nom de la SCI, c’est le gérant qui effectuera toutes les démarches auprès de la banque. Celle-ci a l’obligation d’étudier avec attention la situation personnelle de chaque associé avant d’accorder le prêt. Le but de cette démarche est d’évaluer efficacement la capacité d’emprunt et de remboursement de la société.
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Avant de donner son accord pour le crédit, la banque peut exiger la souscription à une assurance décès-invalidité par chacun des associés de la SCI. En ce qui concerne le remboursement, il peut être réglé par les loyers perçus si le bien est destiné à être loué. Le prêt peut aussi être remboursé par les apports en compte courant.
Les garanties nécessaires pour un emprunt au nom de la SCI
Lors de la demande de prêt, n’oubliez pas qu’en cas d’incapacité de remboursement de SCI la banque est en droit de prendre des mesures particulières. C’est d’ailleurs pour éviter cela, qu’elle exige dès le départ certaines garanties. Il peut s’agir :
- d’un cautionnement solidaire des associés où chaque associé s’engage à rembourser intégralement le crédit et le recouvrement se fera en proportion de la part sociale de chacun d’eux ;
- d’une hypothèque sur le bien immobilier acheté, ce qui signifie que le bien peut être saisi et vendu si le prêt n’est pas remboursé ;
- d’un privilège de prêteur de deniers, donnant à la banque la possibilité de se faire rembourser en priorité même si vous avez d’autres prêts ou dettes à régler.
Il peut aussi s’agir d’une caution des associés. Elle doit être solvable et destinée à ceux qui ont les ressources nécessaires pour rembourser le prêt.
Opter pour l’emprunt personnel des associés
Pour financer leur SCI, les associés peuvent contracter un emprunt personnel et le reverser à la société. Dans ce cas, ils doivent réaliser en leur nom propre la formalité nécessaire pour l’obtention du financement. Comme pour le prêt immobilier personnel, c’est à la banque de déterminer vos capacités d’emprunt ainsi que le montant qu’elle vous accordera. Elle se basera sur vos revenus personnels pour le faire. Ne vous attendez donc pas à bénéficier du même montant. En outre, dans le souci de se protéger, l’organisme bancaire vous demandera des garanties de remboursement sur le patrimoine de l’associé.
Une fois le prêt obtenu, les associés ont le choix entre deux options pour le réserver à la SCI. Ils peuvent en premier lieu opter pour un apport en numéraire qui leur permet de recevoir des parts sociales proportionnellement à la valeur de leur apport. En second lieu, ils peuvent choisir de verser le prêt à travers des apports en comptes courants d’associés.
C’est une forme d’emprunt que chaque associé doit faire au profit de la société, ce qui implique que vous devez vous servir de vos revenus personnels pour le remboursement. Vous pouvez toutefois utiliser la somme que la SCI vous doit à la place de l’apport en compte courant. Il est aussi possible d’utiliser le montant des revenus fonciers annuellement perçu. Il est aussi recommandé d’établir une convention de compte courant pour déterminer la durée du prêt et les modalités de remboursement.
Faire financer la SCI par les associés eux-mêmes
Ce mode de financement de la SCI est très rare. Il n’est en effet pas fréquent de voir des associés acheter avec leurs propres fonds un bien immobilier lors de la création d’une SCI. Cependant, il s’agit d’une option de financement à ne pas négliger.
Plus connu sous l’appellation d’apport en capital, le financement de la SCI par les associés peut se faire en nature ou par des apports en numéraire. Vous êtes libre de choisir l’option qui vous convient le mieux même si les modalités sont dans leur intégralité définies par les associés.
En outre, la loi n’exige pas un montant minimum ni maximum pour l’établissement du capital social de la SCI. C’est une procédure assez flexible qui ne vous oblige pas à déposer auprès du CFE, une attestation de dépôt de fonds, au moment de l’immatriculation de la société. De même, rien ne vous oblige à donner la totalité de la somme de votre contribution. En optant pour les apports en numéraire, vous avez la possibilité de constituer le capital par une libération partielle.
Par ailleurs, pour des questions de droits de succession, les associés mariés sous la communauté de biens sont tenus d’informer leur conjoint. Cette condition est obligatoire pour ceux qui souhaitent opter pour l’apport en numéraire.
